分譲マンション管理組合

私には自社所有の賃貸マンションや分譲マンションがある。賃貸マンションも分譲マンションも資産価値は管理で決まる。建物は建設した瞬間が最高の資産価値で資産価値は年々逓減していく。放置すれば汚れ壊れ、無法地帯となって資産価値は更に下がる。正しく管理すれば誰もが住みたい建物として入居希望者が絶えない。その結果、産価値は下がらない。数えてみれば自社関連が所有する分譲マンションは１５戸になる。

 私は分譲マンション管理の有資格者でもある。今年はオーナーと言うことで、社会貢献の心で、あちこちのマンション管理組合の役員に就任している。理事長４か所・副理事長１か所・理事２か所、合計７か所の役員に就任している。東京と松山で結構忙しい。管理会社は三菱地所・三井・住友・大成有楽・レーベンコミュニティ・クレアスレントと、管理手法も多種多様である。疑問点、問題点があれば、「理事長ですが・・・」と言って、国交省不動産部へすぐに電話して聞くことにしている。

 完璧な管理会社など無い。建物の管理・お金の管理・人の管理、大なり小なり常にクレームがある。上の階の足音がうるさい。管理会社の担当者が気に入らない等。管理の本質から外れない事だけを心掛けている。私は５０棟を建てた建築主でもありオーナーでもあり、管理会社でもあり入居者でもある。分譲マンション管理業法の基本は管理組合の意向が最優先であると言う点である。管理方法は①全部委託②一部委託③自主管理の方法がある。管理方法・委託金額・管理費・積立金など、すべて管理組合に決定権限があると言う点である。

 管理会社と管理組合はウインウインでなければならない。管理の継続性と言う意味から管理会社は出来るだけ変わらないほうが良い。管理会社には利益が必要であるが暴利は許されない。そこで間違ってはいけないことがある。管理会社と管理組合は対等ではない事である。管理を委託された管理会社は善管義務（善良なる管理者義務=オーナー以上の注意をもって管理する義務）があるという点である。ポイントはオーナー以上の注意義務が必要と言うことである。受託した者は管理においてオーナー以上に心配し悩み苦しむ必要があると言う点である。

 今までの工事発注先は竹中工務店・鹿島建設・大林組・五洋建設がある。再建築工事金や修繕工事金の概算は私はすぐに分かる。知ってか知らずか相場工事金５倍から１０倍の工事金で話されている。いざ発注の時にストップをかけるのが私の仕事だと思っている。私には電話一本で見積もりの出るリホーム業者が沢山いる。社員には竹中工務店のＯＢや設備会社の常務経験者、融資担当の銀行ＯＢや回収担当の銀行ＯＢがいる。私の周りには一級建築士やマンション管理士もいるが、今更マンション管理業をやる積もりはない。私は今までの経験を活かせて皆さんのお役に立てれば良いと思っているだけである。